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Preguntas
Hechas Con Frecuencia
¿Qué es PMI?
¿Puedo deshacerme de PMI en mi préstamo?
¿Se Puede vender mi préstamo? ¿Qué
sucede si mi prestamista va a la quiebra?
¿Qué es una cerradura de tarifa?
¿Que hago si la
tarifa baja despues de cerrar?
Programas de
cerrar y comprar.
Construcion Nueva
de cerradura de tarifas.
¿Qué es una
Tasa de Porcentaje Anual (APR)?
La rason por que APRs son confusas
es porque las reglas de computar el APR no están claramente definidas.
¿Cuál es la diferencia entre
pre-calificación y pre-aprobación?
¿Qué Es Pmi? ¿Puedo Deshacerme del
PMI En Mi Préstamo?
PMI o el Seguro Privado de la
Hipoteca son requeridos normalmente cuando usted compra una casa con menos
de 20% de enganche. El seguro de la hipoteca es un tipo de garantía que
ayuda a proteger a prestamistas contra los costos de ejecución de una
hipoteca. Esta protección del seguro es proporcionada por hipoteca-compañías
de seguros privados. Le permite a los prestamistas aceptar desembolsos
iniciales más bajos que ellos aceptarían normalmente. De hecho, seguro de
hipoteca proporciona lo que la equidad de un desembolso inicial más alto
proporcionaría para cubrir las pérdidas de un prestamista en el
acontecimiento desgraciado de ejecución de una hipoteca. Por lo tanto, sin
seguro de hipoteca, usted quizás no pueda comprar una casa sin un 20% de
desembolso inicial.
El costo de PMI aumenta como su
desembolso inicial disminuye.
Ejemplo: El costo de PMI en un 10% de
desembolso inicial es menos que el costo de PMI en un 5% de desembolso
inicial. Su premio de PMI es añadido normalmente a su pago de la hipoteca
mensual.
La decisión en cuando cancelar la
cobertura privada no depende únicamente en el grado de su equidad en la
casa. El dice final a terminar una póliza de seguro hipotecaria privada es
reservada colectivamente para el prestamista y cualquier inversionista que
pudo haber comprado un interés en la hipoteca. Sin embargo, en la mayoría
de los casos, el prestamista permitirá la cancelación del seguro de la
hipoteca siempre y cuando el préstamo este pagado menos del 80% del valor
original de la propiedad. Algunos prestamistas pueden requerir que usted
pague el PMI durante uno o dos años antes que pueda aplicar para quitarlo.
Para cancelar el PMI en su
préstamo, comuníquese con su prestamista. En la mayoría de los casos, una
evaluación deberá determinar el valor de su propiedad. Probablemente
también estará obligado a pagar por el costo de esta evaluación. Otra
manera de cancelar el PMI en su préstamo es por medio de refinanciar y
obtener un préstamo nuevo sin PMI. Volver
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¿Se Puede Vender Mi
Préstamo? ¿Qué Sucede Si Mi Prestamista Cierra?
Su préstamo puede ser vendido en cual
quier tiempo. Hay un mercado secundario de hipoteca en los que
prestamistas compran con frecuencia y venden piscinas de hipotecas. Este
mercado secundario de la hipoteca tiene como resultado las tasas más bajas
para consumidores. Un prestamista que compra su préstamo asume todos
términos y las condiciones del préstamo original. Como resultado, lo único
que cambia cuando un préstamo es vendido es a quien usted envía su pago.
Si su préstamo ha sido vendido, su prestamista existente le notificará que
su préstamo ha sido vendido; quien es su nuevo prestamista; donde usted
debe enviar sus pagos de ahora en adelante.
Si su prestamista va a la
quiebra, usted aún estará obligado a hacer pagos! Normalmente, los
préstamos poseídos por un prestamista a salir de la empresa se venden a
otro prestamista. El prestamista comprando su préstamo está obligado a
respetar los términos y condiciones del préstamo original. Por lo tanto,
si su prestamista va a la quiebra, no hay mucha diferencia con respecto a
los pagos de su préstamo. En algunos casos, puede haber un desfase entre
la fecha que su prestamista sale de los negocios y la fecha en que el
nuevo prestamista compra su préstamo. En tal situación, siga haciendo los
pagos a su prestamista viejo hasta que se le pida que haga los pagos a su
nuevo prestamista. Volver al principio
¿Qué es una
cerradura de tarifa?
Usted no puede cerrar un préstamo
hipotecario sin encerrar un tipo de interés. Hay cuatro componentes a una
cerradura de la tasa:
Programa de Prestamo.
Tasa de Interés.
Puntos.
Lo Largo De La Cerradura.
Lo más largo la cerradura, los más
altos los puntos o la tasa de interés. Esto es porque la más largo la
cerradura, más grande el riesgo para el prestamista que ofrece esa
cerradura.
Digamos que usted cierra un
prestamo fijo de 30 años en 8% por 2 puntos durante 15 días el 2 de Marzo.
Esta cerradura expirará el 17 de marzo (si el 17 de Marzo es un día
festivo entonces la cerradura es extendida a el primer día laborable
después del 17). El prestamista debe desembolsar los fondos para el 17 de
marzo, de otro modo su cerradura de la tarifa expira, y su tasa de
compromiso inicial de cerradura no es válida.
La misma cerradura podría costar
2.25 puntos por un bloqueo de 30-días o 2.5 puntos por un bloqueo de 60-días.
Si usted necesita un tiempo mas largo de bloqueo y no quiere pagar los
puntos más altos, podria entonces pagar una tarifa más alta.
Después que una cerradura
expire, la mayoría de los prestamistas le permitirán re-bloquear en las
tasas/puntos originales más altos o en la tasa/puntos actuales. En la
mayoría de los casos usted no obtendrá una tasa más baja si las tasas caen.
Los prestamistas pueden perder dinero
si su cerradura expira. Esto es porque ellos toman un riesgo permitiéndole
cerrar en avance. Si las tasas llegan más altas, ellos son forzados a
darle la tasa original en que usted cerró. Los prestamistas a menudo se
protegen a sí mismos contra tasas de fluctuacion cubriendose.
Algunos prestamistas ofrecen flotas
derribadas gratis--i.e. usted puede cerrar la tasa inicialmente y si las
tasas caen mientras su préstamo está en el proceso, usted conseguirá la
mejor tasa. Sin embargo, no hay no almuerzo gratis--la flota-derribada es
costoso para el prestamista y usted paga por esta opción indirectamente,
porque el prestamista tiene que construir el precio de esta opción en la
tasa.
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¿Que hago si la
tarifa baja despues de cerrar?
La mayoría de los prestamistas no se
moverán a menos que las tasas caigan substancialmente (3% o más). Es
porque es caro para que ellos cierren las tasas de interés. Si
prestamistas permiten que los prestatarios mejoren su tasa cada vez las
tasas mejoraran, ellos pasarian mucho tiempo rebloqueando tasas de interés,
desde que las tasas fluctúan diariamente. También ellos tendrían que
construir esta opción en sus tasas y los prestatarios acabarían pagando
una tasa más alta.
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Programas de cerrar
y comprar.
La mayoría de los prestamistas
permitirán que usted cierre en un tipo de interés sólo en una propiedad
específica. Si usted esta haciendo compras para una casa, algunos
prestamistas ofrecen un programa de cerradura y compra que le permiten
cerrar en una tasa antes de que encuentre la casa. Este programa es muy
útil cuando las tasas suben.
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Construcion Nueva de
cerradura de tarifas.
La mayoría de los prestamistas
ofrecen cerraduras a largo plazo para nueva construcción. Estas cerraduras
cuestan más y pueden requerir un depósito al inicio. Por ejemplo, un
prestamista quizás ofrece una cerradura de 180 días por 1 punto sobre el
costo de una cerradura de 30 días, con 0.5 puntos para ser pagados al
inicio, como un depósito no reembolsable. La mayoria de las cerraduras a
largo plazo de nueva-construcción ofrecen una flota derribada--i.e. si las
tasas caen antes del fin, usted consigue la mejor tasa.
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¿Qué es una Tasa
de Porcentaje Anual (APR)?
La tasa de porcentaje anual (APR) es
un tipo de interés que es diferente de la tasa de nota. Es utilizado
comúnmente para comparar programas de préstamo de prestamistas diferentes.
La Verdad Federal en la ley Circulante requiere que sociedades
hipotecarias revelen el APR cuando anuncian una tasa. Típicamente el APR
es encontrado junto a la tasa.
Ejemplo:
Fija a 30 años
8%
1 punto
8.107% APR
El APR NO afecta sus pagos mensuales. Sus pagos
mensuales son una función de la tasa de interés y la duración del préstamo.
El APR es un número muy confuso!
Incluso los banqueros de hipoteca y corredores admiten que es confuso.
El APR está diseñado para medir el "costo real de
un préstamo." Crea una igualdad de
condiciones para los prestamistas. Le impide a los prestamistas que
publiquen una tasa baja, y los honorarios escondidos.
Si la vida fuese fácil, todo lo que habría que
hacer es comparar el APR de los prestamistas/agentes con quien está
trabajando, entonces escoge el más fácil y usted tendría el préstamo
correcto. ¿Verdad?
Incorrecto!
¡Desafortunadamente, prestamistas
diferentes calculan APRs de forma distinta! Asi que un préstamo con un APR
más bajo no es necesariamente una mejor tasa. La mejor manera de comparar
préstamos en la opinión del autor es pedirle a los prestamistas que le
proporcionen una estimación de buena fe de sus costos en el mismo tipo de
programa (por ejemplo de 30 años fijó) en el mismo tipo de interés.
Entonces borre todos los honorarios que son independientes del seguro de
préstamo como propietarios, honorarios de título, en caución honorarios,
honorarios de abogado, etc. Ahora sume todos los honorarios de préstamo.
El prestamista que tiene honorarios más bajos de préstamo tiene un
préstamo más barato que el prestamista con honorarios más altos de
préstamo.
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La rason
por que APRs son confusas es porque las reglas de
computar el APR no están claramente definidas.
¿Qué honorarios son incluidos en el
APR?
Los honorarios siguientes son
incluidos generalmente en el APR:
Los puntos - ambos puntos de
descuento y puntos de principio
Interés pagado por adelantado. El
interés pagado de la fecha en cual el préstamo cierra hasta el fin del
mes. La mayoría de las sociedades hipotecarias asumen 15 días de interés
en sus cálculos. ¡Sin embargo, las compañías pueden utilizar cualquier
número entre 1 y 30!
El Honorario de proceso del préstamo
Honorario de suscripción
Honorario de Preparación del
Documento
Seguro Hipotecario Privado
Las siguientes tarifas son A
VECES incluidas en el APR:
Cuota de solicitud de préstamos
Seguro de vida De Crédito (seguro que paga la
hipoteca en caso de muerte de los prestatarios)
Las siguientes tarifas
generalmente NO son incluidas en el APR:
Título o Cargo Resumen
Cuota de depósito de garantía
Honorario del abogado
Honorarios de Notario
Preparación de documentos (cobrado por el agente de
cierre)
Casa-Tasas de Inspeccion
Tasa de grabación
Impuestos de Transferencia
Informe de crédito
Honorario de la valoración
Un APR no le dice el tiempo que
su tasa está bloqueado por. Un prestamista que le ofrece una tasa de
bloqueo de 10 días puede tener un APR más bajo que un prestamista que
ofrece una tasa de bloqueo de 60 días!
Cálculando APRs de los préstamos ajustables y el
globo es aún más complejo porque las tasas de futuro se desconoce.
El resultado es aún más
confuso acerca de cómo prestamistas calculan APRs.
No trate de
comparar un préstamo de 30 años con un préstamo de 15 años utilizando sus
respectivos APRs. Un préstamo de 15 años puede tener una tasa de interés
más baja, pero podría tener un mayor APR, ya que las tasas de préstamos se
amortizan en un período más corto de tiempo.
Por último, muchos prestamistas ni
saben lo que ellos incluyen en su APR porque ellos utilizan un software
para computar sus APRs. ¡Lo es bastante posible que el mismo prestamista
con los mismos honorarios utilize dos softwares diferentes y llegue a dos
APRs diferentes!
Conclusión:
Use el APR como punto de partido para comparar los
préstamos. El APR es el resultado de un cálculo complejo, y no claramente
definido. No hay sustituto para obtener una buena estimación de buena fe
de cada prestamista para comparar los costos. Recuerde de excluir esos
costos que son independientes del préstamo.
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¿Cuál es la
diferencia entre pre-calificación y pre-aprobación?
Una pre-calificación es normalmente emitida por un
oficial de préstamo, que, después de entrevistarle, determina el valor en
dólares de un préstamo del cual puede ser aprobado. Sin embargo, los
oficiales de préstamo no hacen la aprobación final, por lo que una pre-calificación
no es un compromiso de préstamo. Después de que el oficial de préstamo
determina que usted pre-califica, el/ella los cuestiona con una carta de
pre-calificación. Esta carta de pre-calificación se utiliza cuando usted
hace una oferta por una propiedad. La carta de pre-calificación indica al
vendedor que está calificado para comprar la casa del caul usted hace la
oferta.
La pre-aprobación es un paso encima
de pre-calificación. La pre-aprobación implica la verificación de su
crédito, el desembolso inicial, la historia de empleo, etc. Su aplicación
de préstamo es sometida a un asegurador y una decisión es hecha con
respecto a su aplicación de préstamo. Si su préstamo es pre-aprobado,
usted entonces es publicado un certificado de pre-aprobación. Consiguiendo
su préstamo pre-aprobado le permite cerrar rápidamente cuando usted
encuentra una casa. ¡Una pre-aprobación lo puede ayudar a negociar un
mejor precio con el vendedor, ser pre-aprobado es muy cercano a tener
dinero efectivo en el banco para pagar por la casa!
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¡Empecemos, Estamos Ansiosos de Servirle!
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